开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致, 开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿?

特殊情况下，可以双倍赔偿。具体情况下面的案例。

［案情简介］

2005年9月15日，上海市渔阳房地产开发有限责任公司(以下简称“渔阳地产公司”)通过印发宣传材料等方式销售其所兴建的紫金公寓期房。该宣传材料声称，紫金公寓第24至26层的房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。同年10月12日，购房者张兴龙根据该宣传材料及渔阳地产公司售楼部的工作人员介绍，与渔阳地产公司签订了购买紫金公寓第2座第25层B单元期房的认购书。并于当日及10月30日分两次付清购房款1746536元。同年12月9日，购房者张兴龙与渔阳地产公司签订了正式的《房屋买卖合同》，该合同标明：该房产建筑面积为189.89平方米，另附设花园及泳池面积约91.65平方米。合同书附有该房屋平面结构图，与宣传材料所载内容一致，但购房合同中对空中花园立体结构没有做出具体说明。合同还约定了买方不如期交款、卖方不如期交房的违约责任，但未对房屋建筑结构问题约定违约责任。

2006年5月15日，购房者张兴龙与开发商渔阳地产公司补签购房合同，约定“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”。

2006年6月28日，渔阳地产公司按约向购房者张兴龙交付房屋，张兴龙在收房时经查验发现该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示的三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量存有严重问题。

鉴于此，购房者张兴龙遂找开发商交涉，但开发商对于购房者张兴龙的要求未予理睬。2006年7月12日，购房者张兴龙无奈之下向上海市浦东区人民法院提起诉讼，请求法院判决与渔阳地产公司解除购房合同，并判决渔阳地产公司双倍返还购房款。

原告张兴龙诉称，被告渔阳地产公司印发的售楼广告中，曾载明其所开发兴建的紫金公寓第24至26层的房屋附设空中花园及泳池，并印有三面临窗封闭式空中花园的图片。看到上述宣传资料后，认为该房屋适合自己居住，遂于渔阳地产公司签订了购房合同并按时支付了全部购房款。但在交房时发现，该房屋所附花园结构为四周仅有铁栏围护的全开放式露台，与宣传材料中图片所显示的三面临窗全封闭式空中花园严重不符，且房屋质量存有严重问题。因此，被告提供虚假承诺，让自己作出错误的意思表示，可见被告虚假承诺的行为已构成欺诈，理应根据《消费者权益保护法》和房地产相关的法律法规规定，理应承担双倍赔偿的民事责任。故请求法院判决解除自己与渔阳地产公司签订的购房合同，并判令渔阳地产公司双倍返还购房款。

   被告渔阳地产公司答辩称，本地产公司开发兴建的紫金公寓在建设过程中并未对规划设计作任何更改，所售房屋与预售时所作宣传毫无区别，本公司不存在欺诈行为。原告请求法院判决解除购房合同并双倍返还购房款缺乏事实根据，没有法律依据，故请法院驳回张兴龙的所有诉讼请求。

［法院判决］

上海市浦东区人民法院经审理认为，购房者张兴龙因个人生活需要购买使用商品房屋，其行为应属消费行为，其权益应受《消费者权益保护法》的保护。被告渔阳地产公司在对预售房屋进行宣传时，应客观真实，不得进行虚假宣传误导消费者。经现场勘验，发现被告渔阳地产公司印发的宣传材料与房屋实际状况严重不符，其行为应认定为欺诈行为。

综上所述，根据《消费者权益保护法》第二条、第三条 第十九条、第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、张兴龙与渔阳地产公司订立的房屋买卖合同予以解除；

二、渔阳地产公司于判决生效之日起十日内，返还张兴龙购房1746536元人民币，并赔偿张兴龙损失费1746536元人民币。

一审法院作出判决后，渔阳地产公司不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。

渔阳地产公司上诉称，本公司在预售房屋时没有进行虚假宣传、误导消费者的行为，且双方所签合同中明确规定“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”。因此，不能因讼争房屋实际状况与宣传材料不符而认定是虚假宣传，并判令本公司承担双倍返还购房款。故请求二审法院依法改判，驳回被上诉人张兴龙的诉讼请求。

上海市第一中级人民法院经审理认为，张兴龙是依据渔阳地产公司所提供的宣传材料决定购买房屋并支付购房款的。在此之后双方补签购房合同之中虽有“取代之前一切资料提供”的字句，但该合同并未涉及对空中花园宣传结构的约定，因此不能取代宣传资料的内容。且渔阳地产公司声称并未对设计作任何更改，则进一步说明其具有欺诈、误导消费者的故意。

鉴于此，上海市第一中级人民法院依据《民事诉讼法》的有关规定，在事实清楚的基础上对双方进行调解，最终双方自愿达成如下调解协议：

一、张兴龙与渔阳地产公司订立的购买紫金公寓第2座第25层B单元的合同自行解除。

二、渔阳地产公司返还张兴龙购房款1746536元人民币，赔偿张兴龙损失978484元人民币。

［争议焦点］

开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？

  近年来，消费者因购买商品房与房地产开发公司发生的纠纷越来越多，但消费者因房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并不多见。在本案中，被告渔阳地产公司的行为是否构成欺诈，以及是否应当承担双倍返还购房款？对此问题现分析如下：

  首先，在本案中，被告渔阳地产公司的行为是否构成欺诈？所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。所谓欺诈故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误的认识，而希望或放任这种结果发生。从本案来看，原告张兴龙与被告渔阳地产公司订立的合同符合欺诈的构成要件。其一，被告渔阳地产公司确有欺诈故意和实施的欺诈行为。在本案中，被告渔阳地产公司明知其宣传材料与实际设计不符，还向购房者进行虚假宣传。这一点从被告渔阳地产公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出。既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花园必然是虚假的。更何况，被告渔阳地产公司明知宣传材料虚假，却故意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是很明显的；其二，购房者张兴龙因受欺诈而做出错误的意思表示。在本案中，由于被告渔阳地产公司的欺诈行为，使购房者张兴龙误以为被告渔阳地产公司所出售的房屋确实是与宣传材料图片介绍一致的空中花园，基于这种优越、舒适的居住环境，购房者张兴龙才决定购买。换言之，如果没有被告渔阳地产公司的欺诈行为，购房者张兴龙是不会购买此房的。可见，被告渔阳地产公司的欺诈行为与张兴龙的购房行为存在着因果关系；其三，双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除被告渔阳地产公司的欺诈行为。因为购房者张兴龙是依据被告渔阳地产公司提供的宣传材料而购买房屋并支付购房款的，即当时购房依据的是宣传材料而非合同，应以宣传材料所载明的内容为准。而且，购房者张兴龙付款5个月后与被告渔阳地产公司补签合同，其行为本身就违反有关规定，这里姑且不论，此时渔阳地产公司如想修改宣传材料所载内容，应明示张兴龙并征询其意见，但渔阳地产公司并未告知张兴龙房屋结构有变动，且在合同中也未有空中花园宣传结构的说明，因此只能视为空中花园立体结构如同宣传材料载明的内容，在这种情况下，合同内容取代之前资料的规定对张兴龙是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开发商逃避责任的一种方式。综上所述，渔阳地产公司实施了欺诈行为。

  其次，本案是否应适用我国《消费者权益保护法》？对此有两种不同的处理意见。第一种意见认为：《消费者权益保护法》主要是调整即时买卖过程中发生的纠纷，买卖双方当事人之间一般不需要订立书面合同。而作为商品房买卖行为，是一种要式法律行为，必须签订书面合同方能成立。基于合同所发生的纠纷，应当由《民法通则》等法律规定来调整，不应适用《消费者权益保护法》。第二种意见认为：本案应适用《消费者权益保护法》，其理由为：（1）购房者张兴龙的购房行为符合消费行为的法律特征，根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，可见消费行为的法律特征有两个：一是行为目的须为生活需要；二是购买的标的物须为商品。结合本案，购房者张兴龙以个人名义购买房屋是出于生活需要，没有其他证据能够证明其是为生产经营目的而购买该房屋；同时商品房虽然是不动产，但其具有商品本质属性，列入商品范畴是毋庸置疑的。因此，张兴龙的购房行为属于消费行为，应受《消费者权益保护法》调整；（2）《消费者权益保护法》保护的是因消费行为所受到损害的消费者权益，并不限制消费行为是基于什么形式产生的，无论是货款两讫的即时消费，还是先付款后提货的合同消费，只要符合消费行为的法律特征，都受《消费者权益保护法》的保护；（3）根据特别法优于一般法原则，《消费者权益保护法》作为调整消费领域这一特殊社会关系的法律规范，是在《民法通则》等一般法之外特别制定的，其效力优于《民法通则》所规定的一般民事规范。因此，本案应适用《消费者权益保护法》。从本案一、二审法院的判决来看，本案一、二审法院是采纳了第二种处理意见。

  再次，本案是否适用我国《消费者权益保护法》第四十九条关于惩罚性赔偿规定？如前所述，在本案中，被告渔阳地产公司行为构成欺诈，因欺诈行为而订立的合同应认定为可撤销的合同。但对于可撤销的合同给购房者张兴龙所造成的损失应如何承担责任？法院在处理本案时，同样有两种不同的处理意见。第一种处理意见认为，依照《民法通则》按实际损失进行赔偿；另一种处理意见认为，依照《消费者权益保护法》进行惩罚性赔偿。如果依照《民法通则》处理本案，则有关损害赔偿的范围仅以受害人的实际损失为限；而如果依据惩罚性赔偿原则处理本案，不仅要赔偿受害人的实际损失，还要增加一定的赔偿金额。根据《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”这一规定充分体现了对消费者的特殊保护。因此，对经营者经营商品活动所实施的欺诈行为理应适用惩罚性赔偿金制度。同时，第四十九条规定对消费者来说，为任意性规定，主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一方。根据民事权利特点，消费者可以主张这一权利，也可以放弃这一权利，但一经提出，经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。因此，在本案中，购房者张兴龙将双倍返还作为一项诉讼请求提出，法院应予支持。